Si vous avez acheté un bien immobilier pour le louer et que vous souhaitez maintenant le vendre, vous devez connaître le droit de préemption et savoir comment il affecte la transaction de vente et d’achat.
Qu’est-ce que le droit d’acquisition préemptive ?
Le droit de préemption est le droit d’une personne physique ou morale d’acquérir un bien, généralement un bien immobilier, en ayant la priorité sur les autres personnes lorsque la chose est destinée à être vendue. Ce droit donne donc à son détenteur la possibilité d’acheter le bien à vendre avec priorité sur les autres.
Les cas les plus courants où ce type de droit est accordé à l’une des parties intervenantes sont les suivants :
- Baux.
- Vente forcée d’ entreprises.
- Les concours.
- Vente de biens indivis.
Selon le cas, elle est réglementée par différentes lois et il faut également tenir compte de la législation de chaque Communauté autonome. Le droit d’acquisition préférentiel comprend le droit de premier refus et le droit de préemption et peut donc être exercé avant ou après la vente.
En outre, ce droit peut être inclus dans un accord, ce qui est souvent le cas dans les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés anonymes, pour donner la préférence aux actionnaires en cas de vente d’actions ou de participations, afin d’empêcher les étrangers de rejoindre la société. Ces accords sont appelés clauses de limitation de transfert d’actions.
Un pacte d’acquisition préférentiel peut être établi sur des biens meubles ou immeubles, en gardant toujours à l’esprit que s’il existe un contrat de bail, les locataires ont la préférence sur tout signataire du contrat. En outre, le contrat d’achat préférentiel n’oblige pas le propriétaire à vendre, ni l’autre partie à acheter.
Conditions d’acquisition préférentielles dans les baux urbains
Dans les baux urbains et ruraux, il existe un droit de premier refus. Dans chacun d’entre eux, il existe des réglementations et des exigences pour l’exercice de ce droit, bien que le droit d’acquisition préférentielle soit également inclus dans le Code civil.
Dans le cas des baux urbains, le droit de premier refus est régi par l’article 25 de la loi sur les baux urbains (LAU). Les conditions et exigences du droit de préemption dans les baux urbains sont les suivantes :
- Droit de premier refus. Il s’agit du droit du locataire d’acquérir le bien de préférence aux autres en payant le même montant. Le locataire peut exercer ce droit sur le bien jusqu’à 30 jours civils après avoir été informé de la décision du propriétaire de vendre le bien, ainsi que du prix et des autres conditions de la vente. Les effets de la notification expirent après 180 jours.
- Droit de retrait. Elle est exercée après la vente et permet au locataire d’acheter le bien aux mêmes conditions et au même prix qu’il a été vendu à un tiers. Dans le cas où le preneur n’a pas été notifié ou qu’une exigence a été omise, le prix de vente est inférieur ou à des conditions moins favorables que les conditions initiales, le preneur peut exercer le droit de rétractation conformément à l’article 1518 du Code civil. Le délai pour exercer ce droit est de 30 jours à compter de la notification avec remise de la copie de l’acte ou du document similaire où la vente a été formalisée.
- Préférence. Les droits de premier refus et de préemption priment sur les autres droits similaires, à l’exception de ceux des autres propriétaires ou de ceux qui sont inscrits au registre foncier au moment de la conclusion du bail.
- Intégrité. Les droits de préemption doivent être conformes aux conditions de la vente, y compris les objets, le mobilier et les installations, et pas seulement les biens immobiliers.
- Inscription. Pour réaliser la vente et l’enregistrer, dans le cas d’un bien loué, le propriétaire doit prouver que le locataire a pu exercer ses droits.
- Démission. Lorsqu’un contrat de location est signé, une renonciation au droit de premier refus peut être incluse dans ses clauses. Si cela se produit et que le propriétaire veut vendre le bien, il doit donner au locataire un préavis d’au moins 30 jours avant la date à laquelle la vente est formalisée.
- Objet de la propriété. Le droit de premier refus s’applique également dans le cas de baux à des fins autres que le logement.
Le droit de préemption est le droit d’une personne physique ou morale d’acheter un bien en priorité par rapport aux tiers. Dans le cas des baux urbains, cela inclut le droit de premier refus et le droit de retrait, qui priment sur les autres droits similaires. Elle est présente dans tous les baux, quel que soit leur objet, et doit être respectée dans son intégralité. Il est également possible de renoncer à ce droit.
Si vous avez des doutes sur le droit de préemption et sur la manière dont il affecte la vente de votre bien loué, contactez-nous et nous vous conseillerons sur votre cas spécifique.
