Se comprou um imóvel para alugar e agora quer vendê-lo, deve estar ciente do direito de primeira recusa e de como isso afecta a transacção de venda e compra.
Qual é o direito de aquisição preventiva?
O direito de aquisição preventiva é o direito de uma pessoa singular ou colectiva adquirir um bem, geralmente um bem imobiliário, tendo prioridade sobre outras pessoas quando a coisa se destina a ser vendida. Portanto, este direito dá ao titular a possibilidade de comprar o imóvel para venda com prioridade sobre o resto.
Os casos mais comuns em que este tipo de direito existe numa das partes intervenientes são:
- Arrendamentos.
- Venda forçada de empresas.
- Concursos.
- Venda de bens indivisíveis.
Dependendo do caso, é regulado em diferentes leis e a legislação de cada Comunidade Autónoma também deve ser tida em conta. O direito de aquisição preventiva inclui o direito de primeira recusa e o direito de preferência e pode, portanto, ser exercido antes ou depois da venda.
Além disso, este direito pode ser incluído num acordo, o que é frequentemente o caso nas sociedades anónimas e limitadas, para dar preferência aos accionistas em caso de venda de acções ou participações, a fim de impedir a entrada de estranhos na empresa. Estes acordos são denominados cláusulas de limitação de transferência de acções.
Um contrato de aquisição preferencial pode ser estabelecido sobre bens móveis ou imóveis, tendo sempre em conta que se houver um contrato de arrendamento os arrendatários têm preferência sobre qualquer signatário do contrato. Além disso, o acordo de compra preferencial não obriga o proprietário a vender, nem obriga a outra parte a comprar.
Requisitos de aquisição preferencial em arrendamentos urbanos
Tanto nos arrendamentos urbanos como rurais existe um direito de primeira recusa. Em cada um deles existem regulamentos e requisitos para o exercício deste direito, embora o direito de aquisição preventiva esteja também incluído no Código Civil.
No caso dos arrendamentos urbanos, o direito de primeira recusa é regulado pelo Artigo 25 da Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU). As condições e requisitos do direito de aquisição preventiva em arrendamentos urbanos são:
- Direito de primeira recusa. Este é o direito do inquilino a adquirir o imóvel de preferência a outros, pagando o mesmo montante. O arrendatário pode exercer este direito sobre o imóvel até 30 dias após ter sido notificado da decisão do senhorio de vender o imóvel, bem como do preço e de outras condições de venda. Os efeitos da notificação expiram após 180 dias.
- Direito de retractação. É exercida após a venda e dá ao arrendatário o direito de comprar o imóvel nas mesmas condições e preço que foi vendido a um terceiro. No caso de o arrendatário não ter sido notificado ou de ter sido omitida qualquer exigência, o preço de venda for inferior ou em condições menos favoráveis do que as condições iniciais, o arrendatário pode exercer o direito de retractação em conformidade com o Artigo 1518 do Código Civil. O prazo para o exercício deste direito é de 30 dias a contar da notificação com entrega da cópia da escritura ou documento similar onde a venda foi formalizada.
- Preferência. Os direitos de primeira recusa e de preferência têm precedência sobre outros direitos semelhantes, excepto o de outros proprietários ou quem estiver inscrito no registo predial no momento da conclusão do arrendamento.
- Integridade. Os direitos de preferência devem estar de acordo com os termos da venda, incluindo objectos, mobiliário e acessórios e não apenas os bens imóveis.
- Inscrição. Para realizar a venda e registá-la, no caso de um imóvel alugado, o proprietário deve provar que o inquilino pôde exercer os seus direitos.
- Demissão. Quando um contrato de arrendamento é assinado, uma renúncia ao direito de primeira recusa pode ser incluída nas suas cláusulas. Se isto acontecer e o proprietário quiser vender o imóvel, deve avisar o inquilino pelo menos 30 dias antes da data em que a venda é formalizada.
- Objecto do bem. O direito de primeira recusa também se aplica no caso de arrendamentos para outras utilizações que não a habitação.
O direito de primeira recusa é o direito de uma pessoa singular ou colectiva comprar um imóvel em prioridade a terceiros. No caso dos arrendamentos urbanos, isto inclui o direito de primeira recusa e o direito de rescisão, que prevalecem sobre outros direitos semelhantes. Ocorre em todos os arrendamentos, independentemente do assunto, e deve ser cumprida na sua totalidade. Também é possível renunciar a este direito.
Se tiver dúvidas sobre o direito de primeira recusa e como este afecta a venda do seu imóvel alugado, contacte-nos e aconselhá-lo-emos sobre o seu caso específico.
